[책 요약] 나의 첫 대체투자 공부 : 김대중
나의 첫 대체투자 공부
1. 개요
《나의 첫 대체투자 공부》는 2021년 출간된 김대중 저자의 대체투자 입문서이다. 이 책은 주식, 채권과 같은 전통적인 투자 자산을 넘어, 부동산, 사모펀드, 인프라, 암호화폐 등 다양한 대체투자 상품을 소개하고, 각 상품의 특징, 투자 전략, 그리고 리스크 관리 방법 등을 상세하게 다루고 있다. 저자는 30년간 증권사에서 근무하며 쌓은 풍부한 실무 경험을 바탕으로, 금융 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 실제 사례와 쉬운 용어를 사용하여 설명하는 것이 특징이다.
한 줄 소개: 전통적인 투자 방식의 한계를 극복하고 새로운 투자 기회를 찾고자 하는 투자자들에게 대체투자의 세계를 안내하는 친절하고 실용적인 입문서.
2. 저자 소개
김대중
저자 김대중은 30년간 증권사에서 채권 운용, 부동산 금융 등 다양한 분야에서 실무 경험을 쌓은 베테랑 금융 전문가이다. 대한지방행정공제회 사업운용부장을 역임하면서 대체투자 분야에 대한 깊이 있는 전문성을 갖추게 되었다. 저자는 이 책을 통해, 일반인들에게는 다소 생소하고 어렵게 느껴질 수 있는 대체투자 분야를 쉽게 설명하고, 대한지방행정공제회 회원들을 포함한 일반 투자자들이 성공적인 투자 포트폴리오를 구성하는 데 도움을 주고자 한다.
3. 책의 전체 흐름
이 책은 크게 3부로 구성되어, 독자들이 전통투자에서 대체투자로 자연스럽게 지식을 확장할 수 있도록 돕는다.
- 1부 전통투자란 무엇인가?: 주식, 채권, 공모펀드, 파생상품 등 전통적인 투자 방식의 기본 원리와 개념을 설명한다. 대체투자를 이해하기 위한 기초 지식을 쌓는 단계이다.
- 2부 대체투자, 전통투자의 한계를 뛰어넘다: 대체투자의 개념, 종류, 특징, 투자 전략 등을 본격적으로 소개한다. 사모펀드, 부동산, 인프라, 실물자산 등 다양한 대체투자 상품을 상세하게 다룬다.
- 3부 대체투자, 리스크도 고려해야 한다: 대체투자의 평가 방법, 리스크 종류, 리스크 관리 전략 등을 설명한다. 성공적인 대체투자를 위해 반드시 알아야 할 리스크 관리의 중요성을 강조한다.
각 부는 다시 세부적인 장으로 구성되어 있으며, 각 장에서는 특정 투자 상품 또는 주제에 대해 깊이 있게 다룬다. 예를 들어, 2부에서는 사모펀드(PEF, 헤지펀드), 구조화채권, 부동산(오피스, 리테일, 물류, 레지덴셜), 인프라, 실물자산(항공기, 선박), P2P투자, 암호화폐 등 다양한 대체투자 상품을 하나씩 소개하고, 각 상품의 특징, 투자 전략, 리스크 요인 등을 분석한다.
4. 상세 요약
4.1. 1부 전통투자란 무엇인가?
1부에서는 전통적인 투자 방식인 주식투자와 채권투자의 기본 원리를 설명한다.
- 주식투자: 주가 결정 요인, 기본적 분석과 기술적 분석, 배당투자 등을 다룬다.
- 채권투자: 채권의 특성과 종류, 채권수익률과 수익률곡선, 채권투자 전략과 리스크 등을 설명한다.
- 공모펀드와 파생상품: 펀드의 개념, 종류, 운용 전략, ETF(상장지수펀드), 그리고 선물, 옵션, 스왑 등 파생상품의 기본 개념과 활용 방법을 설명한다.
4.2. 2부 대체투자, 전통투자의 한계를 뛰어넘다
2부에서는 대체투자의 다양한 영역을 심층적으로 다룬다.
- 4.2.1. 대체투자 vs. 전통투자: 대체투자의 개념을 정의하고 전통투자와의 차이점을 명확히 한다. 특히, 대체투자의 비중이 증가하는 이유를 거시경제적 관점에서 분석한다. 저금리 시대에 전통적인 투자 방식으로는 만족스러운 수익을 얻기 어려워짐에 따라, 투자자들이 더 높은 수익을 추구하며 대체투자로 눈을 돌리고 있음을 강조한다.
- 4.2.2. 사모펀드:
- 사모펀드와 공모펀드의 비교: 사모펀드의 특징인 유연한 운용 전략과 높은 수익 추구 가능성을 설명하고, 공모펀드와의 차이점을 비교 분석한다.
- 헤지펀드: 헤지펀드의 다양한 전략(롱숏, 글로벌 매크로, 부실유가증권, 사건발생 전략 등)을 소개하고, 헤지펀드의 순기능과 역기능을 균형 있게 제시한다.
- PEF (Private Equity Fund): PEF의 투자 방식(바이아웃, 성장자본, 재금융 등)과 투자 구조(GP, LP, 재무적투자자, 전략적투자자 등)를 설명하고, 실제 투자 사례(태림포장 인수 사례)를 통해 PEF 투자의 과정을 구체적으로 보여준다.
- 프로젝트펀드와 블라인드펀드: 두 펀드의 차이점을 비교하고, 각 펀드의 장단점과 투자 시 고려해야 할 사항을 설명한다.
- 세컨더리투자: 세컨더리투자의 개념, 장점(J-커브 효과 완화, 포트폴리오 분산 효과 등), 다양한 형태(LP 텐더, 펀드자본재구성/양도 등)를 설명하고, 리스크 요인(할인율, 포트폴리오 가치 하락 등)을 분석한다.
- 사모대출펀드(PDF)와 벤처캐피털(VC): PDF와 VC의 개념, 투자 대상, 투자 전략 등을 설명하고, 두 투자 방식의 차이점을 비교한다.
- 4.2.3. 구조화채권:
- 신용연계채권: 신용부도스왑(CDS)의 개념을 설명하고, 이를 활용한 신용연계채권(CLN)의 구조와 투자 시 고려해야 할 리스크를 분석한다.
- 주식연계채권: ELS(주가연계증권)와 ELD(주가연동예금)의 개념, 종류(원금보장형, 원금비보장형), 수익 구조 등을 설명하고, 실제 상품 사례를 통해 투자 시 유의해야 할 점을 강조한다.
- 금리연계채권: DLS(파생결합증권)와 DLB(파생결합사채)의 개념, 수익 구조, 리스크 요인 등을 설명하고, 실제 상품 사례(독일 국채 금리 연계 DLS)를 통해 투자 시 주의해야 할 점을 강조한다.
- 보험연계채권: 보험연계채권(ILS)의 개념, 구조, 투자자, 리스크 요인 등을 설명한다.
- 자산유동화채권과 NPL투자: ABS(자산유동화증권), MBS(주택저당증권), CLO(대출담보부증권)의 개념을 설명하고, NPL(부실채권)투자의 개념, 종류, 투자 전략 등을 소개한다.
- 4.2.4. 부동산:
- 부동산투자의 특징과 전략: 부동산투자의 장단점, 투자 방식(지분투자, 대출투자, 메자닌투자), 투자 전략(핵심지역, 준핵심지역, 가치부가, 기회 전략) 등을 설명한다.
- 프로젝트 파이낸싱 (PF): PF의 개념, 구조, 참여자(시행사, 시공사, 대주단 등), 리스크 요인 등을 설명한다.
- 리츠와 부동산펀드: 리츠와 부동산펀드의 개념, 종류, 차이점, 투자 전략, 리스크 요인 등을 설명한다.
- 오피스, 리테일, 물류, 레지덴셜 투자: 각 부동산 섹터별 특징, 투자 시 고려해야 할 사항(공실률, 임차인, 시장 동향 등), 리스크 요인 등을 분석한다.
- 4.2.5 인프라투자와 실물자산투자:
- 인프라투자의 특징: 인프라투자의 개념, 장점(장기 안정적인 현금흐름, 인플레이션 헤지, 낮은 상관관계 등), 종류(사회 인프라, 경제 인프라) 등을 설명한다.
- 운송 인프라: 도로, 항만, 공항, 철도 등 운송 인프라의 특징과 투자 사례를 소개한다.
- 에너지 인프라: 에너지 인프라의 종류(생산, 수송, 소비)와 투자 시 고려해야 할 사항(유가 변동, 정부 규제 등)을 설명한다.
- 신재생에너지: 신재생에너지의 종류(풍력, 태양광, 바이오매스 등)와 투자 시 고려해야 할 사항(기술 발전, 정부 정책, 자연환경 등)을 설명한다.
- 데이터센터: 데이터센터의 개념, 종류(인터넷 데이터센터, 클라우드 데이터센터), 등급(티어), 투자 시 고려해야 할 사항(MRR, 고객 이탈률 등)을 설명한다.
- 맥쿼리인프라펀드: 맥쿼리인프라펀드의 특징, 투자 대상, 장점(꾸준한 배당), 리스크 요인 등을 분석한다.
- 항공기투자와 선박펀드: 항공기투자와 선박펀드의 개념, 투자 방식, 리스크 요인(항공사의 신용도, 시장 위험, 선박 가격 변동 등)을 설명하고, 실제 투자 실패 사례를 통해 주의해야 할 점을 강조한다.
- 4.2.6 보완이 필요한 예비 대체투자상품
- P2P투자, 암호화폐: 각 상품의 특징, 장점, 문제점을 설명한다.
4.3. 3부 대체투자, 리스크도 고려해야 한다
3부에서는 대체투자의 리스크와 평가 방법에 대해 심도 있게 다룬다.
- 4.3.1. 대체투자의 평가와 리스크:
- 대체투자의 평가 방법: 내부수익률(IRR), DVPI(Distributed Value to Paid-in Ratio), TVPI(Total Value to Paid-in Ratio), EV/EBITDA 등 대체투자 성과를 평가하는 다양한 지표를 설명한다.
- 리스크의 종류: 체계적 위험(국가 및 정치적 위험, 시장 위험, 이자율 변동 위험, 구매력 위험)과 비체계적 위험(영업 위험, 재무 위험, 유동성 위험, 운영 위험, 위치적 위험, 법적 위험), 조기상환 리스크, 고가 매수 리스크, 정부 리스크, 유동성 리스크, 코로나19와 같은 예상치 못한 리스크 등 다양한 리스크 요인을 분석한다.
- 환 관리: 해외 투자 시 환율 변동에 따른 위험을 헤지하기 위한 방법(선물환거래 등)을 설명한다.
- 4.3.2. 리스크 관리 전략:
- 실사 노하우: 부동산, PEF, 인프라 등 각 자산별 실사 시 점검해야 할 사항들을 구체적으로 제시한다.
- 엑시트 플랜: 대체투자에서 가장 중요한 문제 중 하나인 엑시트 전략 수립의 중요성을 강조하고, 다양한 엑시트 방법(상장, 매각, 청산 기간 연장 등)을 소개한다.
5. 핵심 개념 및 아이디어
- 대체투자의 다양성: 주식, 채권 외에도 다양한 자산에 투자할 수 있으며, 각 자산별로 특징, 투자 전략, 리스크 요인이 다르다는 것을 인지해야 한다.
- 장기 투자: 대체투자는 일반적으로 장기 투자를 전제로 한다. 따라서 단기적인 시장 변동에 일희일비하지 않고, 장기적인 관점에서 투자해야 한다.
- 리스크 관리의 중요성: 대체투자는 전통투자에 비해 리스크가 높을 수 있으므로, 투자 전 철저한 실사와 리스크 분석이 필수적이다. 특히, 엑시트 전략을 미리 수립하는 것이 중요하다.
- 분산 투자: 여러 자산에 분산 투자하여 특정 자산의 위험을 줄이는 것이 중요하다.
- 정보 비대칭성: 대체투자는 정보 비대칭성이 크기 때문에, 투자자는 정보 획득과 분석에 많은 노력을 기울여야 한다.
- 전문가의 도움: 대체투자는 전문적인 지식과 경험이 필요한 분야이므로, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.
- 끊임없는 학습: 대체투자는 시장 환경과 투자 상품이 빠르게 변화하므로, 끊임없이 학습하고 새로운 정보를 습득해야 한다.
6. 평가 및 반응
《나의 첫 대체투자 공부》는 대체투자 분야의 다양한 상품을 폭넓게 다루면서도, 각 상품의 핵심 내용을 쉽고 명확하게 설명하여 초보 투자자들에게 유용한 입문서로 평가받고 있다. 특히, 저자의 풍부한 실무 경험을 바탕으로 실제 투자 사례와 구체적인 투자 전략을 제시하여 독자들의 이해를 돕고, 투자 판단에 실질적인 도움을 준다는 평가를 받는다.
일부 독자들은 내용이 다소 어렵고 전문 용어가 많아 따라가기 힘들다는 반응을 보이기도 하지만, 대체투자 분야의 특성상 어느 정도의 전문성은 불가피하다는 점을 감안해야 한다.
7. 여담 및 트리비아
- 저자 김대중은 대한지방행정공제회 회원들을 위해 이 책을 집필했다고 밝혔으며, 독자들이 이 책을 통해 대체투자에 대한 이해를 높이고 성공적인 투자를 하기를 바란다고 전했다.
- 책에서는 전문 용어를 최대한 쉽게 풀어서 설명하고, 실제 사례를 통해 독자들의 이해를 돕고자 했다. 예를 들어, 복잡한 금융 용어 대신 쉬운 일상 용어를 사용하여 대체투자의 개념을 설명하고, 실제 투자 사례를 통해 투자 과정을 구체적으로 보여준다.
- 책에서는 사진, 도표, 그래프 등을 적절히 활용하여 독자들의 가독성을 높이고, 내용 이해를 돕고 있다.
8. 관련 문서
- 대체투자
- 사모펀드
- 부동산
- 인프라
- 헤지펀드
- 리츠
- P2P금융
- 암호화폐
9. 각주
[1] 김대중, 《나의 첫 대체투자 공부》, 2021.
[2] 가이 프레이저 샘슨, 《대체투자 자산의 이해》, 김석중 역, 에프앤가이드, 2018.