[책 요약] 한 권으로 끝내는 실전 경매 : 부동삶

 

한 권으로 끝내는 실전 경매

 

1. 개요

한 권으로 끝내는 실전 경매 (이레미디어, 2020)는 '부동삶'이라는 필명으로 활동하는 저자가 자신의 풍부한 실전 경험과 노하우를 바탕으로 집필한 부동산 경매 투자 지침서입니다. 이 책은 경매 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 경매의 기본 개념부터 권리분석, 배당, 명도, 수익분석, 입찰 전략, 소유권 이전, 인테리어까지 경매 투자의 전 과정을 상세하게 다루고 있습니다. 특히, 200여 개가 넘는 그림, 도표, 사례, 서식 등을 통해 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있는 경매 관련 법률 및 실무 지식을 시각적으로 명확하게 전달하여 독자의 이해를 돕는 것이 특징입니다.

핵심 요약: "경매 초보부터 실력 있는 투자자까지, 돈 되는 부동산을 찾고, 법적 문제없이 안전하게 소유하고, 확실하게 수익을 내는 방법을 담은 경매 투자의 모든 것"

 

2. 저자 소개: 부동삶

저자 '부동삶'은 한양대학교 부동산대학원을 졸업하고, ㈜강부자 자산관리 대표를 역임하는 등 부동산 투자 및 자산관리 분야에서 다양한 실무 경험을 쌓은 전문가입니다. 금융기관에서 NPL(부실채권), 경매, 아파트, 건축, 상가, 재개발, 재건축, 토지, 리모델링, 주식 트레이딩 등 다양한 분야를 섭렵하며 투자 안목을 키웠습니다. 또한, 자산관리사, 펀드매니저, 공인중개사 등 7종 이상의 전문 자격증을 보유하여 이론과 실무를 겸비한 전문가로 인정받고 있습니다.

저자는 금융기관에서 특수채권(부실채권)을 관리하며 터득한 경매 원리를 현장 중심의 시각으로 재해석하여 일반인들도 쉽게 이해할 수 있도록 돕고 있습니다. 매일경제신문과 한국경제신문 등에서 부동산 경매 관련 강의를 진행했으며, 최근에는 꼬마 건물 건축 및 '스테이그린'이라는 녹차·커피 전문점을 런칭하는 등 디벨로퍼로서의 영역까지 확장하며 활발하게 활동하고 있습니다. '강·부·자 부동산스터디'라는 네이버 카페를 통해 부동산 투자와 마케팅을 접목한 정보를 제공하며, 일반인 투자자들과 적극적으로 소통하고 있습니다.

 

3. 책의 전체 흐름

이 책은 경매 투자의 전 과정을 체계적으로 다루기 위해 8개의 파트와 2개의 부록으로 구성되어 있습니다. 각 파트별 주요 내용은 다음과 같습니다.

1. PART 1: 이기는 경매 전략 어떻게 세울까?
   • 경매 투자를 해야만 하는 이유 (직장인 소득의 한계, 경제적 독립의 필요성)
   • 경매 투자의 장점 (저렴한 가격, 레버리지 효과, 부동산 시장 통찰력)
   • 경매 투자의 위험 요소 (권리분석 오류, 명도 문제, 예상치 못한 추가 비용 발생)
   • 경매 투자의 긍정적 측면 (채권자 보호, 신용사회 유지)
2. PART 2: 개념을 알아야 분석도 할 수 있다
   • 경매 물건의 종류와 특징 (토지, 건물, 집합건물 등)
   • 권리의 개념 (물권, 채권) 및 종류 (소유권, 지상권, 전세권, 유치권 등)
   • 등기부등본의 구성 (표제부, 갑구, 을구) 및 분석 방법 ('동순별접' 원칙)
   • 말소기준등기의 개념과 중요성 (경매 권리분석의 핵심)
3. PART 3: 확인할 수 있는 권리부터 확인할 수 없는 권리까지
   • 등기부등본에 나타나는 권리 분석 (가압류, 가처분, 지상권, 전세권, 가등기 등)
   • 등기부등본에 나타나지 않는 권리 분석 (법정지상권, 유치권, 임차인 권리 등)
   • 각 권리의 특징, 성립 요건, 효력, 분석 방법, 실제 사례 등 상세 설명
   • 가장임차인 판별 방법 (주거용 건물 여부, 임대차계약 진위, 점유 및 주민등록 여부)
4. PART 4: 부동산 경매의 존재 이유, 배당
   • 경매 배당의 의미와 절차 (배당요구, 배당기일, 배당표 작성, 배당 실시)
   • 배당 순위의 원칙 (당해세 우선, 물권 우선, 특별법 우선)
   • 각 권리별 배당 순위 (채권자, 근저당권자, 임차인, 국세/지방세 등)
   • 배당표 작성 및 분석 방법 (사례를 통한 실전 연습)
   • 배당이의 신청 방법
5. PART 5: 맘고생 없는 명도를 위한 전략
   • 명도의 개념과 중요성 (완전한 소유권 행사를 위한 필수 절차)
   • 명도 대상 분석 (대항력 유무에 따른 구분)
   • 명도 실무 (내용증명, 인도명령신청, 인도소송, 점유이전금지가처분, 강제집행)
   • 명도 비용 절감 노하우 (협상, 이사 비용 지급 기준)
   • 성공적인 명도를 위한 10가지 원칙
6. PART 6: 철저한 전략에 따른 수익 분석 기준 마련하기!
   • 부동산 정책 분석의 중요성 (정책 변화에 따른 시장 예측)
   • 규제 정책과 완화 정책 구분 기준표 제시
   • 입찰지 선정 방법 (대장 아파트 분석, 지역 분석, 5대 요소 분석)
   • 대출 활용 전략 (대출 금리, 한도, DTI, DSR, LTV 등)
   • 공인중개사 활용 방법 (정보 획득, 협상 지원)
   • 수익분석 방법 (배당표 작성, 인수금액, 세금, 수리 비용 등 고려)
7. PART 7: 실제 현장에서 활용할 수 있는 입찰 노하우
   • 입찰 전 준비사항 (서류 확인, 대출 확인, 경쟁자 분석)
   • 입찰표 작성 방법 (기일입찰표, 입찰봉투, 입찰보증금 봉투 작성 요령)
   • 입찰금액 결정 방법 (경쟁자 분석, 낙찰가율 분석)
   • 낙찰 후 돌발 상황 대처 방법 (매각불허가신청, 매각허가결정 취소신청, 계약 해제, 부당이득반환청구)
8. PART 8: 실전 경매 투자자의 경매 준비
   • 경매정보사이트 활용 노하우 (정보 검색, 분석 방법)
   • 임장활동의 중요성과 방법 (현장 조사, 정보 수집, 임장보고서 작성)
   • 소유권 이전 절차 (잔금 납부, 등기 촉탁) 및 실무 처리 방법
   • 급매가 이하 낙찰의 중요성 (수익성 확보의 기본 원칙)

• 부록 1: 강·부·자 부동산스터디 카페 활용법
  • 저자가 운영하는 네이버 카페 소개 및 활용 가이드
• 부록 2: 알아두면 쓸모 있는 인테리어
  • 인테리어 공정표 작성의 중요성
  • 각 공정별 (철거, 난방, 전기, 조명, 창호, 문, 목공, 몰딩, 페인트, 필름, 벽지, 바닥재, 타일, 위생기구, 싱크대) 주의사항, 비용 절감 노하우, 견적 산출 방법 등

 

4. 상세 요약

PART 1 ~ 3: 경매 기초 및 권리분석

• 경매의 기초: 경매는 단순한 부동산 거래가 아닌, 채권자와 채무자, 임차인 등 다양한 이해관계인의 권리가 복잡하게 얽혀 있는 법적 절차임을 강조합니다. 따라서 경매 투자의 성공은 철저한 권리분석에 달려있다고 설명합니다.
• 권리분석의 핵심, 말소기준등기: 말소기준등기보다 선순위 권리는 낙찰자가 인수해야 하지만, 후순위 권리는 소멸한다는 원칙을 다양한 그림과 사례를 통해 설명합니다. (근)저당, (가)압류, 경매개시결정등기, 담보가등기, 전세권 등 말소기준등기가 될 수 있는 권리들을 구체적으로 제시합니다.
• 등기부등본 분석: 등기부등본의 구성(표제부, 갑구, 을구)을 설명하고, 각 구에 기재되는 권리의 종류와 의미를 상세히 설명합니다. '동순별접'(동구는 순위번호, 별구는 접수번호 기준) 원칙을 통해 권리 순위를 판단하는 방법을 제시합니다.
• 다양한 권리 분석:
  • 가압류/가처분: 가압류는 채권 확보, 가처분은 특정 행위 금지를 위한 조치임을 설명하고, 경매에서 가압류는 소멸하지만 선순위 가처분은 인수될 수 있음을 강조합니다.
  • 지상권: 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리로, 약정지상권, 법정지상권, 관습법상 법정지상권, 구분지상권, 분묘기지권 등 다양한 종류를 설명하고, 각 지상권의 성립 요건과 효력을 분석합니다. 특히, 법정지상권의 성립 요건(토지와 건물 소유자 동일, 저당권 설정 당시 건물 존재, 경매로 소유자 상이)을 강조하고, 법정지상권이 성립하는 토지의 투자 위험성을 경고합니다.
  • 전세권: 용익물권과 담보물권의 성격을 동시에 가지는 특수한 권리로, 배당요구 여부와 경매 신청 여부에 따라 권리분석 방법이 달라짐을 설명합니다.
  • 유치권: 타인의 물건을 점유하면서 채권을 변제받을 때까지 유치할 수 있는 권리로, 등기 없이 성립하는 법정담보물권임을 강조합니다. 유치권의 성립 요건(점유, 채권, 변제기)과 소멸 사유(점유 상실, 채무자 승낙 없는 대여/담보제공, 채권 소멸 등)를 설명하고, 허위 유치권에 대한 주의를 당부합니다.
  • 가등기: 담보가등기와 소유권이전청구권 보전가등기로 구분하고, 담보가등기는 저당권과 유사하게 취급되지만, 선순위 보전가등기는 낙찰자가 인수하여 소유권을 잃을 수 있음을 경고합니다. 가등기권자의 권리신고 여부에 따라 가등기의 종류를 판단하는 방법을 제시합니다.
  • 임차인 권리: 주택임대차보호법 상의 대항력, 우선변제권, 최우선변제권, 임차권등기명령제도를 설명하고, 각 권리의 성립 요건과 효력을 상세히 분석합니다. 특히, 최우선변제권의 경우, 최선순위 담보물권 설정일을 기준으로 소액보증금 범위와 변제금액이 결정됨을 강조합니다. 가장임차인 판별 방법(주거용 건물 여부, 임대차계약 진위, 점유 및 주민등록 여부, 판례 분석)을 제시합니다.

PART 4 ~ 5: 배당 및 명도

• 배당: 경매 배당의 원칙(당해세 우선, 물권 우선, 특별법 우선)과 순위(경매비용, 최우선변제권, 우선변제권, 일반채권)를 설명하고, 다양한 사례를 통해 배당표 작성 및 분석 방법을 제시합니다. 배당요구를 해야 하는 채권자와 배당요구 없이도 배당받을 수 있는 채권자를 구분하고, 채권계산서 제출 방법과 배당이의 신청 절차를 설명합니다.
• 명도: 명도는 낙찰받은 부동산을 실제로 점유하고 사용하기 위한 필수 절차임을 강조하고, 대항력 유무에 따라 명도 대상과 방법을 구분합니다.
  • 대항력 없는 임차인: 인도명령신청을 통해 신속하게 명도할 수 있습니다.
  • 대항력 있는 임차인: 보증금 전액을 배당받는 경우 명도확인서를 통해 쉽게 명도할 수 있지만, 보증금 일부만 배당받거나 배당요구를 하지 않은 경우에는 협상 또는 인도소송을 통해 해결해야 합니다.
  • 명도 실무: 내용증명 작성, 인도명령신청, 인도소송, 점유이전금지가처분, 강제집행 절차와 주의사항을 상세히 설명합니다.
  • 명도 비용 절감: 이사 비용 지급 기준(강제집행 비용, 대출 이자 등을 고려)을 제시하고, 협상을 통해 비용을 최소화하는 방법을 강조합니다.
  • 명도 10가지 원칙: 점유자와의 관계, 심리, 협상 방법, 법적 조치 등에 대한 실질적인 조언을 제공합니다.

PART 6 ~ 8: 수익분석, 입찰, 투자 준비

• 수익분석:
  • 부동산 정책 분석: 규제 정책과 완화 정책을 구분하는 기준표를 제시하고, 과거 부동산 정책의 추이를 분석하여 현재 시장 상황을 판단하고 미래를 예측하는 방법을 설명합니다.
  • 입찰지 선정: 대장 아파트 분석(가격, 입지, 교통, 교육, 일자리, 인프라, 자연환경 등 5대 요소), 주변 아파트 시세 비교, 개발 호재 및 악재 분석 등을 통해 유망한 투자 지역을 선정하는 방법을 제시합니다.
  • 대출 활용: 대출 금리 결정 요인(기준금리, 마진금리), 신용등급, DTI, DSR, LTV 등 대출 관련 개념을 설명하고, 지역별, 자금 용도별 대출 한도를 파악하여 자금 계획을 세우는 방법을 제시합니다.
  • 수익률 분석: 배당표 작성, 인수금액, 세금, 수리 비용, 임대수익 등을 고려하여 예상 수익률을 계산하고, 손익분기 매도가를 산정하는 방법을 설명합니다.
• 입찰:
  • 입찰 전 준비: 경매 절차 숙지, 서류 확인(감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서), 대출 확인, 경쟁자 분석 등을 강조합니다.
  • 입찰표 작성: 기일입찰표, 입찰봉투, 입찰보증금 봉투 작성 방법을 상세히 설명하고, 실수 방지를 위한 주의사항을 강조합니다.
  • 입찰금액 결정: 경쟁자 분석, 낙찰가율 분석, 현장 분위기 파악 등을 통해 적정 입찰금액을 결정하는 방법을 제시합니다.
  • 낙찰 후 대처: 낙찰 후 발생할 수 있는 돌발 상황(대위변제, 경매 취소, 하자 발생)에 대한 대처 방법(매각불허가신청, 매각허가결정 취소신청, 계약 해제, 부당이득반환청구)을 설명합니다.
• 투자 준비:
  • 경매정보사이트 활용: 경매정보사이트(대법원 법원경매정보, 사설 경매정보사이트)를 활용하여 경매 물건을 검색하고 분석하는 방법을 제시합니다.
  • 임장활동: 임장활동의 중요성과 방법(현장 조사, 정보 수집, 주민 인터뷰, 임장보고서 작성)을 설명하고, 숨겨진 정보를 찾는 노하우를 제시합니다.
  • 소유권 이전: 소유권 이전 절차(잔금 납부, 등기 촉탁)와 실무 처리 방법(서류 준비, 법원/구청 방문)을 상세히 설명합니다.
  • 급매가 이하 낙찰: 경매 투자의 기본 원칙은 급매가 이하로 낙찰받는 것임을 강조하고, 부동산 가치 구조(취득, 사용, 수익, 처분)를 설명합니다.

 

5. 핵심 개념 및 아이디어

• 말소기준등기: 경매에서 권리분석의 기준이 되는 등기로, (근)저당, (가)압류, 경매개시결정기입등기, 담보가등기, 전세권(집합건물의 전세권자가 임의경매 신청 시) 등이 해당됩니다. 말소기준등기보다 선순위 권리는 낙찰자가 인수해야 하지만, 후순위 권리는 소멸한다는 원칙은 경매 투자의 가장 기본적인 원리입니다.
• 대항력: 임차인이 제3자(낙찰자)에게 임차권을 주장할 수 있는 힘으로, 주택의 인도와 주민등록을 마치면 익일 0시부터 발생합니다. 대항력은 임차인의 보증금을 보호하는 중요한 수단입니다.
• 우선변제권: 후순위권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리로, 대항력과 확정일자를 갖추면 발생합니다. 우선변제권은 경매 배당 순위를 결정하는 중요한 요소입니다.
• 최우선변제권: 소액임차보증금을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리로, 경매개시결정기입등기 전 대항력을 갖추면 됩니다. 최우선변제권은 사회적 약자인 소액임차인을 보호하기 위한 제도입니다.
• 인도명령: 낙찰자가 대금 납부 후 6개월 이내에 채무자, 소유자, 점유자를 상대로 부동산을 인도받기 위해 신청하는 제도입니다. 인도명령은 신속하게 명도를 완료할 수 있는 효과적인 방법입니다.
• 점유이전금지가처분: 인도소송 중 점유자가 변경되는 것을 방지하기 위한 보전절차로, 명도 소송의 실효성을 확보하는 데 중요한 역할을 합니다.
• 대위변제: 제3자가 채무자를 대신하여 채무를 변제하고, 채권자의 권리를 행사하는 것입니다. 경매에서는 임차인이 선순위 근저당권을 대위변제하여 대항력을 확보하는 경우가 발생할 수 있습니다.
• 급매가 이하 낙찰: 경매 투자의 수익성을 확보하기 위한 기본 원칙은 급매가 이하로 낙찰받는 것입니다. 이를 위해 철저한 시세 조사와 수익분석이 필요합니다.
• 인테리어: 낙찰받은 부동산의 가치를 높이는 것은 물론, 빠른 임대를 위해서도 필수적이다. 특히, 아파트의 경우 내부 인테리어가 임차인 결정에 큰 영향을 미친다.

 

6. 평가 및 반응

장점:

• 경매 투자의 전 과정을 체계적으로 다루고 있어, 초보 투자자도 쉽게 이해하고 따라 할 수 있습니다.
• 200여 개의 그림, 도표, 사례, 서식 등을 통해 복잡한 내용을 시각적으로 명확하게 전달하여 이해도를 높입니다.
• 저자의 풍부한 실전 경험을 바탕으로 실무적인 노하우와 팁을 제공하여, 독자들이 실제 투자에 적용할 수 있도록 돕습니다.
• 권리분석, 배당, 명도, 수익분석, 입찰 전략 등 경매 투자의 핵심 내용을 빠짐없이 다루고 있습니다.
• 부동산 정책 분석, 입찰지 선정, 대출 활용, 공인중개사 활용 등 경매 투자에 필요한 다양한 정보를 제공합니다.
• 부록을 통해 인테리어, 온라인 커뮤니티(카페) 활용 등 추가적인 정보와 소통 창구를 제공합니다.

단점:

• 책의 분량이 많아(500페이지 이상) 처음 접하는 독자에게는 다소 부담스러울 수 있습니다.
• 법률 및 제도 변화에 따라 일부 내용이 변경될 수 있으므로, 최신 정보를 확인해야 합니다. (특히, 부동산 정책 및 대출 관련 부분)

총평:

한 권으로 끝내는 실전 경매는 경매 투자를 처음 시작하는 초보 투자자부터, 실력 향상을 원하는 중급 투자자, 더 나아가 부동산 투자 전반에 대한 이해를 높이고자 하는 모든 사람에게 유용한 지침서입니다. 이론과 실무를 균형 있게 다루고 있으며, 다양한 시각 자료와 사례를 통해 독자의 이해를 돕고 있습니다. 경매 투자의 전 과정을 상세하게 다루고 있어, 이 책 한 권으로도 경매 투자에 필요한 대부분의 지식과 노하우를 습득할 수 있습니다. 특히, 저자의 솔직하고 현실적인 조언과 풍부한 경험은 독자들에게 실질적인 도움을 줄 것입니다.

 

7. 여담 및 트리비아

• 저자 '부동삶'은 '강남흙수저', '자수성부'와 함께 '강·부·자 부동산스터디' 네이버 카페를 운영하며 회원들과 활발하게 소통하고 있습니다. 카페에서는 책에서 다루지 못한 추가적인 정보, 질의응답, 투자 경험 공유 등 다양한 활동이 이루어지고 있습니다.
• 초판 한정 특별부록으로 제공된 '경매 투자 다이어리'는 경매 물건 분석, 임장활동 기록, 투자 계획 수립 등에 활용할 수 있도록 구성되어 있어, 독자들의 실전 투자에 도움을 주었습니다.
• 저자는 건강 악화로 병원에 입원했던 경험을 통해 삶의 소중함을 깨닫고, 자신이 가진 지식과 경험을 다른 사람들과 나누기 위해 이 책을 집필하게 되었다고 밝혔습니다. 이는 책의 내용 곳곳에 반영된 진솔함과 절실함의 바탕이 되었습니다.

 

8. 관련 문서

경매

부동산 투자

권리분석

명도

부실채권 (NPL)

 

9. 각주

1. 말소기준등기: 민사집행법 제91조에 규정되어 있으며, 경매 절차에서 낙찰로 인해 소멸하는 권리와 인수되는 권리를 구분하는 기준이 됩니다.
2. 대항력: 주택임대차보호법 제3조에 규정되어 있으며, 임차인이 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다.
3. 우선변제권: 주택임대차보호법 제3조의2에 규정되어 있으며, 임차인이 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.
4. 최우선변제권: 주택임대차보호법 제8조에 규정되어 있으며, 소액임차인이 다른 담보물권자보다 우선하여 일정 금액을 변제받을 수 있는 권리입니다.
5. 인도명령: 민사집행법 제136조에 규정되어 있으며, 낙찰자가 부동산을 점유할 권원이 없는 사람을 상대로 법원에 신청하여 부동산을 인도받을 수 있는 제도입니다.
6. 점유이전금지가처분: 민사집행법 제300조에 규정되어 있으며, 부동산에 대한 인도·명도 청구권을 보전하기 위한 가처분으로, 목적물의 인적·물적 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분입니다.
7. 대위변제: 민법 제 481조. 변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위합니다.