[책 요약] 경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88 : 투자N

 

경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88 (투자N 저)

1. 개요

'''경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88'''은 2023년 출간된 투자N(황선영)의 경매 투자 입문서이다. 17년간 경매 현장에서 축적된 저자의 생생한 경험과 노하우를 바탕으로, 경매 초보자들이 실전 투자에서 마주치는 88가지 핵심 질문과 그에 대한 명쾌한 해답을 제시한다. 이 책은 경매의 기본 원리부터 시작하여 권리분석, 현장 조사(임장), 입찰, 낙찰, 명도, 그리고 최종적인 수익 실현에 이르기까지 경매 투자의 전 과정을 체계적으로 다루고 있어, 초보 투자자들이 경매에 대한 두려움을 극복하고 실전 투자에 나설 수 있도록 돕는다.

한 줄 소개: 17년차 베테랑 경매 전문가가 짚어주는 경매 투자의 핵심 질문과 해답, 초보 투자자의 필독 지침서

 

2. 저자 소개

투자N (황선영)

투자N(본명 황선영)은 17년간 경매 현장을 누빈 베테랑 실전 투자자이자, '경매 기술자'를 자처하는 경매 전문가이다. 지지옥션, 밀레니얼 머니 스쿨 등에서 경매 강의를 진행하며 수많은 초보 투자자들을 멘토링해왔으며, 유튜브 채널 '투자N TV'를 통해 경매 관련 정보를 공유하고 있다. 특히, 저자는 어려운 경제 환경 속에서도 경매를 통해 흙수저에서 26채의 집주인으로 자수성가한 경험을 바탕으로, 독자들에게 희망과 용기를 불어넣는다.

• 주요 경력:
  • 지지옥션, 밀레니얼 머니 스쿨 경매 강사
  • 유튜브 채널 '투자N TV' 운영
  • 17년간 경매 현장 투자 경험
• 저서:
  • 100억 젊은 부자들이 온다 (공저)

 

3. 책의 전체 흐름

이 책은 경매 초보자들이 가장 궁금해하고, 실전 투자에서 반드시 알아야 할 88가지 질문을 엄선하여 구성하였다. 각 질문은 경매 투자의 단계를 따라 7개의 파트로 분류되어 있으며, 각 파트는 다시 세부적인 질문과 답변으로 구성되어 있다.

• 황금열쇠 하나: 경매 초보가 꼭 알아야 할 88가지 질문을 선정한 이유와 저자의 투자 철학 및 경험을 소개한다. 경매 투자를 시작하기 위한 마음가짐과 자세를 다진다.
• 황금열쇠 둘: 저자가 흙수저에서 출발하여 경매를 통해 자산을 1,600배나 증식시키고, 26채의 집주인이 된 비결을 공개한다. 실패와 성공의 경험을 통해 얻은 교훈을 공유한다.
• 황금열쇠 셋: 부동산 시장의 위기를 기회로 전환시키는 경매 투자의 힘과 전략을 제시한다. 장기적인 관점에서 경매 투자의 가치를 강조한다.

각 단계별 주요 내용:

1. 경매, 왜 해야 할까?: 경매 투자의 필요성과 장점을 설명하고, 일반 매매와의 차이점을 비교 분석한다. 청약, 갭투자와 같은 다른 투자 방법과의 비교를 통해 경매 투자의 강점을 부각한다.
2. 경매 물건 검색: 경매 물건을 검색하는 다양한 방법(대법원 법원경매정보 사이트, 유료 경매 사이트 등)을 소개하고, 각 방법의 장단점을 비교한다. 경제 상황, 정치 상황, 개발 호재 등 거시적인 관점에서 경매 물건을 분석하는 방법을 제시한다.
3. 권리분석/경매물건 분석: 경매 투자의 핵심인 권리분석 방법을 상세히 설명한다. 말소기준권리, 인수되는 권리, 배당, 위반건축물 등 초보 투자자들이 반드시 알아야 할 개념들을 쉽게 풀이한다.
4. 임장 (현장조사): 임장 시 주의해야 할 사항, 지역별 임장 방법, 부동산중개업소 방문 요령 등 현장 조사 노하우를 전수한다. 손품(인터넷 조사)과 발품(현장 조사)을 병행하는 중요성을 강조한다.
5. 경매 입찰: 법원 입찰 절차와 주의사항, 입찰가 결정 방법, 공동입찰, 대리입찰 등 다양한 입찰 방식에 대해 설명한다.
6. 경매 낙찰/잔금 납부: 낙찰 후 진행되는 절차(매각허가결정, 잔금 납부, 소유권 이전 등기 등)를 상세히 안내하고, 경락잔금대출 활용법, 잔금 미납 시 대처 방법 등을 제시한다.
7. 경매 명도: 명도의 개념과 중요성, 점유자와의 협상 방법, 강제집행 절차 등 명도 과정에서 발생할 수 있는 다양한 상황에 대한 대처법을 설명한다.
8. 수익 실현: 낙찰받은 부동산을 활용하여 임대 수익을 얻거나 매도를 통해 차익을 실현하는 방법을 제시하고, 인테리어의 중요성과 그 방법에 대해 조언한다.

 

4. 상세 요약

4.1 경매, 왜 해야 할까?

• 경매는 일반 매매와 비교했을 때, 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회를 제공한다. 특히, 부동산 시장 침체기에는 더욱 유리한 조건으로 낙찰받을 가능성이 높아진다.
• 법원 경매는 법원의 감독 하에 진행되므로, 일반 매매에서 발생할 수 있는 사기나 권리 관계의 불확실성 등의 위험을 줄일 수 있다. 또한, 경락잔금대출을 활용하면 소액으로도 투자가 가능하다.
• 저자는 경매를 단순히 돈을 버는 수단이 아니라, 경제적 자유를 얻기 위한 도구로 활용할 것을 강조한다. 꾸준한 공부와 실전 경험을 통해 경매 실력을 향상시키고, 장기적인 관점에서 투자해야 함을 역설한다.

4.2 경매 물건 검색

• 경매 물건은 대법원 법원경매정보 사이트(무료)에서 가장 정확한 정보를 얻을 수 있지만, 사용자 편의성이 떨어지므로 유료 경매 사이트(탱크옥션, 지지옥션, 옥션원, 경매나라 등)를 함께 활용하는 것이 효율적이다.
• 저자는 유료 경매 사이트 중에서도 초보 투자자에게는 탱크옥션을 추천하며, 각 사이트의 장단점을 비교 분석하여 자신에게 맞는 사이트를 선택할 것을 권한다.
• 경매 물건 검색 시에는 단순히 물건 정보뿐만 아니라, 거시 경제 상황, 정부의 부동산 정책, 지역 개발 호재 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 한다.
• 특히, 저자는 부동산 시장의 흐름을 파악하기 위해 주식 시장의 동향을 참고할 것을 조언한다. (주식 시장이 부동산 시장보다 약 6개월 정도 선행하는 경향이 있음)
• 손품(인터넷 검색)을 통해 충분한 정보를 수집한 후, 반드시 발품(현장 조사)을 통해 실제 물건의 상태와 주변 환경을 확인해야 한다.

4.3 권리분석/경매물건 분석

• 권리분석은 경매 투자의 성패를 좌우하는 가장 중요한 과정이다. 낙찰 후 인수해야 하는 권리가 있는지, 있다면 어떤 권리인지 정확하게 파악해야 한다.
• 말소기준권리(저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기, 담보가등기, 전세권(조건부))보다 선순위인 권리는 낙찰자에게 인수되고, 후순위 권리는 소멸되는 것이 원칙이다.
• 예외적으로, 선순위 전세권이라도 배당 요구를 하지 않았거나, 건물 전체에 대한 전세권이 아닌 경우 등에는 낙찰자에게 인수될 수 있으므로 주의해야 한다.
• 위반건축물(불법 증축, 용도 변경 등)은 대출이 제한되고, 이행강제금이 부과될 수 있으므로, 건축물대장을 통해 반드시 확인해야 한다.
• 임차인이 있는 경우, 임차인의 대항력 유무와 배당 여부를 확인하여 보증금 인수 여부를 판단해야 한다.

4.4 임장 (현장조사)

• 임장은 단순히 물건을 확인하는 것을 넘어, 주변 환경, 교통, 학군, 상권 등 입지 조건을 종합적으로 분석하는 과정이다.
• 지역별 특성에 따라 임장 방법이 달라져야 한다. 예를 들어, 신도시 지역은 교통망과 상권 형성 과정을, 구도심 지역은 재개발/재건축 가능성을 중점적으로 살펴봐야 한다.
• 부동산중개업소를 방문하여 시세, 매물 정보, 동네 분위기 등을 파악하는 것은 유용하지만, 중개업소의 말만 맹신해서는 안 된다.
• 임장 시에는 지역 주민의 입장에서, 때로는 투자자의 입장에서 다양한 관점으로 물건을 바라보는 것이 중요하다.

4.5 경매 입찰

• 법원 입찰 시에는 신분증, 도장, 입찰보증금(최저매각가의 10%)을 준비해야 하며, 입찰서 작성에 실수가 없도록 주의해야 한다.
• 입찰가는 주변 시세, 경쟁률, 수익성 등을 고려하여 신중하게 결정해야 하며, 무조건 싸게 낙찰받는 것만이 능사는 아니다.
• 본인 입찰 외에 대리입찰, 공동입찰도 가능하며, 각각의 경우 필요한 서류와 절차가 다르다.

4.6 경매 낙찰/잔금 납부

• 낙찰 후에는 매각허가결정(약 7일 소요), 매각허가결정확정(약 7일 소요), 잔금 납부(약 30일)의 절차를 거쳐야 한다.
• 잔금은 경락잔금대출을 활용하여 마련할 수 있으며, 대출 조건은 개인의 신용도, 소득, 주택 보유 현황 등에 따라 달라진다.
• 잔금 미납 시에는 입찰보증금을 돌려받을 수 없으며, 재매각 절차가 진행된다.

4.7 경매 명도

• 명도는 점유자와의 원만한 합의를 통해 진행하는 것이 가장 좋지만, 협의가 어려울 경우 법원의 인도명령을 받아 강제집행을 할 수 있다.
• 점유자가 소유자인 경우와 임차인인 경우, 명도 방법과 난이도가 달라진다.
• 명도 과정에서 발생할 수 있는 다양한 상황(점유자의 연락 두절, 이사 거부, 과도한 이사비 요구 등)에 대한 대처법을 숙지해야 한다.

4.8 수익 실현

• 임대수익을 위해 어느정도 수리를 해야할지 주변 부동산에 조언을 구하고 결정한다.
• 임차인의 종류에 따라 어떤 임대 사이트를 이용하여야 하는지 조언한다.
• 부동산을 매도할 것인지, 임대할 것인지 여부는 낙찰전 미리 정해야 하고, 그에 따라 수익률이 달라질 수 있다.

 

5. 핵심 개념 및 아이디어

• "경매는 싸게 사서 비싸게 파는 기술이다": 저자는 경매 투자의 핵심을 '가치보다 저렴하게 자산을 취득하고, 가치를 높여 수익을 실현하는 것'으로 정의한다.
• "권리분석은 경매 투자의 생명이다": 꼼꼼한 권리분석을 통해 낙찰 후 발생할 수 있는 위험을 최소화하고, 안전한 투자를 하는 것이 중요하다고 강조한다.
• "임장은 발로 뛰는 것이다": 인터넷 정보에만 의존하지 않고, 직접 현장을 방문하여 물건의 상태, 주변 환경, 잠재 가치 등을 확인하는 것이 중요하다고 역설한다.
• "경매는 장기적인 관점에서 접근해야 한다": 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 가치 투자를 지향하며, 꾸준한 공부와 실전 경험을 통해 실력을 쌓아갈 것을 권한다.
• "하락장은 기회다": 부동산 시장 하락기에는 경쟁이 줄어들어 좋은 물건을 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회가 많아진다고 주장한다.

 

6. 평가 및 반응

• 이 책은 경매 초보자들이 경매 투자를 시작하는 데 필요한 기본적인 지식과 실전 노하우를 체계적으로 제공한다는 점에서 긍정적인 평가를 받는다.
• 특히, 저자의 실제 경험과 구체적인 사례를 바탕으로 설명하고 있어, 독자들이 경매 투자를 보다 현실적으로 이해하고, 실전에 적용하는 데 도움을 준다는 평가가 많다.
• 다만, 일부 독자들은 책의 내용이 다소 방대하고, 전문적인 용어가 많아 초보자가 이해하기 어려울 수 있다는 점을 지적하기도 한다.
• 부동산 전문가들(신희은, 이건록 등)은 이 책을 경매 입문 필독서로 추천하며, 저자의 전문성과 통찰력을 높이 평가하고 있다.

 

7. 여담 및 트리비아

• 저자는 보증금 500만 원의 월세에서 시작하여 경매를 통해 자산을 1,600배나 불린 입지전적인 인물이다. 이러한 성공 스토리는 많은 독자들에게 희망과 영감을 주고 있다.
• 저자는 자신의 직업을 '경매 기술자'라고 부르며, 경매를 단순한 투자 수단이 아닌, 삶의 방식이자 기술로 여기는 철학을 보여준다.
• 책 제목의 'N'은 나침반의 북쪽(North)을 상징하며, 저자가 경매 투자를 통해 올바른 방향을 제시하고자 하는 의지를 담고 있다.

 

8. 관련 문서

• 경매
• 권리분석
• 임장
• 부동산 투자
• 갭투자
• 청약

 

9. 각주

[1]: 추천의 글, 프롤로그: 저자와 전문가들의 추천사, 프롤로그에서 경매의 필요성과 장점을 강조함.
[2]: 꼭 알아야 할 질문 4: 경매가 일반 매매보다 안전하고 대출이 용이한 이유를 설명함.
[3]: 꼭 알아야 할 질문 2, 3: 경매 공부의 중요성과 실전 경험의 필요성을 강조함.
[4]: 꼭 알아야 할 질문 17, 21, 23: 경매 물건 검색 방법과 유/무료 경매 사이트 활용법을 안내함.
[5]: 꼭 알아야 할 질문 24, 25, 55: 경제, 정치 상황, 개발 호재 등 거시적인 관점에서 경매 물건을 분석하는 방법을 제시함.
[6]: 꼭 알아야 할 질문 26, 40: 손품(인터넷 검색)과 발품(현장 조사)을 병행하는 중요성을 강조함.
[7]: 꼭 알아야 할 질문 11: 권리분석의 개념과 중요성을 설명함.
[8]: 꼭 알아야 할 질문 12: 말소기준권리와 인수되는 권리에 대해 설명함.
[9]: 꼭 알아야 할 질문 35, 36, 37: 위반건축물의 위험성과 확인 방법을 안내함.
[10]: 꼭 알아야 할 질문 39, 41: 임장 시 주의사항과 지역별 임장 방법을 제시함.
[11]: 꼭 알아야 할 질문 42: 부동산중개업소 방문 요령과 활용법을 설명함.
[12]: 꼭 알아야 할 질문 43: 임장 시 옷차림과 태도의 중요성을 강조함.
[13]: 꼭 알아야 할 질문 48: 입찰서 작성 시 주의사항을 안내함.
[14]: 꼭 알아야 할 질문 46, 53, 54: 입찰가 결정 방법과 고려해야 할 요소들을 설명함.
[15]: 꼭 알아야 할 질문 49, 50: 대리입찰, 공동입찰의 방법과 절차를 안내함.
[16]: 꼭 알아야 할 질문 58: 낙찰 후 절차(매각허가결정, 잔금 납부, 소유권 이전 등기 등)를 설명함.
[17]: 꼭 알아야 할 질문 14, 62: 경락잔금대출 활용법을 안내함.
[18]: 꼭 알아야 할 질문 30, 65: 잔금 미납 시 불이익과 대처 방법을 설명함.
[19]: 꼭 알아야 할 질문 71, 76: 명도 시 주의사항과 강제집행 절차를 안내함.
[20]: 꼭 알아야 할 질문 79: 점유자 유형(소유자, 임차인)에 따른 명도 방법을 설명함.
[21]: 꼭 알아야 할 질문 74, 75: 명도 과정에서 발생할 수 있는 갈등 상황과 대처법을 제시함.
[22]: 프롤로그: 경매 투자의 핵심 원리를 제시함.
[23]: 꼭 알아야 할 질문 27, 28: 권리분석의 중요성과 구체적인 방법을 설명함.
[24]: 꼭 알아야 할 질문 39: 임장의 중요성과 구체적인 방법을 설명함.
[25]: 프롤로그: 경매 투자의 장기적인 관점을 강조함.
[26]: 꼭 알아야 할 질문 7, 8, 9: 부동산 시장 하락기의 경매 투자 전략을 제시함.
[27]: 프롤로그, 에필로그: 경매를 통해 경제적 자유를 얻을 수 있음을 강조함.
[28]: 프롤로그: 저자의 개인적인 성공 사례를 소개함.
[29]: 프롤로그: 저자의 경매 철학을 엿볼 수 있는 부분.
[30]: 프롤로그: 책 제목에 담긴 의미를 설명함.